Durch die Pandemie verändert sich das „Wie“ und „Wo“ wir arbeiten in einer unvorhergesehenen Geschwindigkeit. Der Ausnahmezustand wird zum Normalzustand und das Homeoffice ist organisationsübergreifend bereits ein fester Bestandteil der Bürokultur geworden. Gewerbeimmobilien müssen sich dementsprechend neuen Nutzungskonzepten stellen, was wiederum die Frage nach der Zukunft des bislang bekannten Büros aufwirft: brauchen wir die klassischen Gewerbeimmobilien, so wie wir sie bislang kannten, eigentlich noch? Ein „Zurück auf Los“ wird es wohl kaum geben. Doch wie sich diese Entwicklungen konkret auf den Immobilienmarkt auswirken werden, ist nur schwer vorhersehbar.

combine hat deshalb dort nachgefragt, wo Veränderungen im Markt am schnellsten sichtbar werden: bei den Immobilienmaklern. Die spannenden Antworten, die wir dabei erhalten haben, finden Sie im Nachfolgenden zusammengefasst.

Die Flächennachfrage in der Assetklasse Büro wird eher rückläufig sein.

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Durch das mittlerweile vielerorts etablierte Homeoffice und die Veränderungen im Bereich mobiles Arbeiten wird sich der Flächenbedarf langfristig auf ein niedrigeres Niveau als vor der Pandemie einpegeln. Die Einschätzungen liegen hier sehr einheitlich um die 20%. Allerdings wird zunehmend realisiert, dass kein „Office“ außerhalb des „Home“ auch keine Lösung ist. Für die verbleibenden Büroflächen wird die Gestaltung und die Ausstattung der Flächen dafür umso wichtiger werden: moderne Gebäudetechnik, digitale Ausstattung und flexible Arbeitsplatzkonzepte, die eine größtmögliche gesundheitliche Sicherheit gewährleisten, werden künftig die treibenden Entscheidungsfaktoren für Gewerbeimmobilien sein.

Projektentwickler und Bestandshalter sollten dementsprechend auf die veränderte Nachfrage reagieren und flexible Office-Lösungen anbieten, die sich auch zunehmend an den ESG-Standards (Environment, Social, Governance) orientieren. Multifunktionalität steht dabei im Mittelpunkt, sprich ein Büro, das Vielfalt und Wahlmöglichkeiten bietet: Open Space, Rückzugsraum, Kollaborationsfläche, Cafe und Meetingräume. Und das am besten noch mit flexiblen Vertragslaufzeiten, um organisatorisch bedingte Veränderungen auf Seiten des Mieters jederzeit abfedern zu können.

Die Nachfrage nach Coworking Spaces wird mittel- bis langfristig steigen.

Nach eben diesem multifunktionalen Konzept funktionieren auch Coworking Spaces, die sich, nach Aussage der Makler, mittel- bis langfristig als echte Alternative zur konservativen Bürolösung etablieren werden. Die Pandemie hat gezeigt, dass Flexibilität das A und O der Anmietung im Bereich der Büroflächen sein muss. Genau das bieten eben diese Flächen, die daneben noch mit einem hohen Serviceniveau punkten können. Ohne langfristige Verpflichtungen können Mieter ein- und ausziehen, nahezu gerade wie es ihnen passt. Schnelligkeit und Flexibilität sind der große Trumpf von Coworking Spaces. Aber nicht nur in den Innenstädten sind Serviced Spaces ein System, das gut funktioniert. Schnelles Internet und niedrige Grundstückspreise locken immer mehr Menschen in die Speckgürtel der großen Städte Deutschlands. Mit der Zunahme des mobilen Arbeitens werden in Zukunft auch periphere Lagen und ländlichere Regionen für Coworking interessant werden.

weiträumige Bürofläche

Anhaltend hohe Nachfrage nach Core und Core Plus Produkten.

Auf Investorenseite lässt sich die Unsicherheit zum „Neuen Normal“ gut wahrnehmen. Die Nachfrage im Markt für Immobilien der Risikoklassen Core und Core-Plus wird vom Anlagedruck getrieben und ist nach wie vor unverändert hoch – bei guten Objekten gehen die Investoren unverändert davon aus, dass eine Vermietbarkeit bei geringen Leerstandrisiken gegeben ist. Vorsichtiger agieren die Investoren bei Value-Add Immobilien und Opportunistischen Assets – hier spiegelt sich die Verunsicherung hinsichtlich der zukünftigen Nachfrage wider. Zumindest für Value-Add Immobilien in Wachstumsregionen gehen die Immobilienmakler davon aus, dass sie es in Zukunft wieder leichter haben – nicht zuletzt aufgrund der vorgenannten Veränderung im Bereich des mobilen Arbeitens und der sich langsam durchsetzenden Erkenntnis, dass gute neue Konzepte auf ihre Nachfrage treffen werden. Durch die Unsicherheiten, die während der Pandemie in nahezu allen Unternehmen entstanden sind, wird in Zukunft wieder mehr auf die Ausfallsicherheit der Mieter geachtet werden.

Die 60-Minuten-Stadt als Modell der Zukunft.

Mit der Zunahme des mobilen Arbeitens werden in Zukunft auch periphere Lagen und ländlichere Regionen interessant für die Entwicklung von Gewerbeimmobilien. Orte, von denen man innerhalb von 60 Minuten die nächstgelegene Großstadt erreichen kann, werden attraktiver als Standort für Wohnen und Arbeiten. Schnelles Internet und niedrige Grundstückspreise locken immer mehr Menschen in den Außenbereich des bisherigen Speckgürtels der großen Städte Deutschlands. Je mehr Personen das Modell der 60-Minuten-Stadt also in Zukunft leben, umso mehr Bedarf wird es auch sukzessive für Gewerbeimmobilien in diesen Regionen geben.

Hand eines Geschäftsmannes mit Münzen und Spross in der Hand

Das dies nicht nur für die klassischen Gewerbeimmobilien gilt, zeigt auch das Beispiel Coworking Space. Das durch den Lockdown stellenweise vorgeschriebene Homeoffice machte eben diese Flächen kurzfristig obsolet. Dementsprechend werden voraussichtlich erst einmal hohe Leerstandsquoten verarbeitet werden müssen. Mittel- bis langfristig wird der Bedarf an eben diesen Flächen allerdings wieder steigen. Denn sie bieten in Verbindung mit einem hohen Serviceniveau gerade jene Ausstattung und Flexibilität, die Grundlagen für funktionierendes mobiles Arbeiten sind.

Moderne Büros definieren sich insbesondere durch intelligente Nutzungskonzepte, smarte Gebäudetechnologien und das Mitdenken von Mobilität.

Wenn man auf die Innovationspotentiale im Segment Office schaut, wird man sicher das Rad nicht grundsätzlich neu erfinden müssen. Aber eine starke Fokussierung auf Smart Building Konzepte, gut geplante Büroflächen mit Ausstattungen, die flexible Nutzungskonzepte und ein hohes Maß an Kollaboration und Gemeinschaft ermöglichen, sowie das Mitdenken des Faktors Mobilität werden in Zukunft sicher ausschlaggebend für die Wahl der Mieter sein. Wie genau sich der Markt der Gewerbeimmobilien unter Beeinflussung der Corona-Pandemie in Zukunft entwickelt hat, werden wir nur in der Rückschau feststellen können. Fakt ist aber, dass das der Standort Büro als identitätsstiftender Ort, an dem Menschen zusammenkommen können, auch in Zukunft eine zentrale Rolle spielen wird.

Bilder: WeWork, combine