Die Pandemie erweist sich nach wie vor als Changemaker in der klassischen Bürokultur. Viele Unternehmen und deren Mitarbeiter:innen haben sich bereits an das Arbeiten im Homeoffice gewöhnt und können sich vorstellen auch nach der Pandemie so zu arbeiten. Der Immobilienmarkt wartet derweil angespannt auf ein Ende der vorgeschriebenen Hygienemaßnahmen und muss sich nun die Frage stellen, ob es längerfristig zu Leerstand kommen wird und welche Nutzungskonzepte dem entgegenwirken können.

Eine Recherche zu aktuellen Meinungen und Studien.

Flächendeckender Leerstand wird nicht erwartet

Im Marktbericht 04/2020 der Berliner Sparkasse „Europäische Büromärkte im Lockdown – Drei Metropolen mit neuen Herausforderungen“ heißt es, dass im ersten Quartal 2020 rund 495.000 m2 Bürofläche vermietet wurden. Das entspricht einem geringfügigen Rückgang von rund 4% im Vergleich zum Zehn-Jahres-Mittel, heißt es in der Sparkassen-Studie. Ein entsprechender Rückgang der Mietflächen liegt also nicht vor. Die Betrachtung der Leerstandsrate unterstreicht diese Erkenntnis. Sie liegt in Berlin bei nur 1,5 % (Zum Vergleich London liegt bei 8,7%).

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) veröffentlichte im Februar eine Studie, in der es 1200 Unternehmen zu deren Umgang mit Flächen im Zuge der Pandemie befragte. Das Ergebnis ist eindeutig: nur 6,4 % der befragten Firmen wollen ihre Flächen nach der Pandemie reduzieren, denn nur ein Drittel hat vor, seinen Mitarbeitenden längerfristig mehr Homeoffice zu ermöglichen.

Dort, wo dauerhaft mehr Heimarbeit vorgesehen ist, werden nun zwar Flächen frei, viele Unternehmen sehen darin allerdings ein Potential im Ausbau ihrer gemeinschaftlich genutzten Flächen.

17% der befragten Firmen dagegen sehen vor, ihre Flächen nun umzubauen und mehr Raum für Kommunikation und Gemeinschaft zu bilden – ein Faktor dessen Wichtigkeit uns gerade durch die Pandemie vor Augen geführt wurde.

häuserfassade

Wohnraum als alternative Flächennutzung

Das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“ hat eine Studie in Auftrag gegeben, die das Potential freiwerdender Büroflächen durch den Umzug ins Homeoffice untersucht. In Deutschland könnten somit 235.000 „Ex-Büro-Wohnungen“ entstehen, was für den angespannten Wohnungsmarkt der Städte eine Erleichterung wäre.

Der Städteplaner Philipp Skoda rechnet ebenfalls mit zunehmenden Transformationsprozessen auf dem Wohnungs- und Büromarkt. Da unsere Städte weitestgehend fertig gebaut sind, wird sich innerhalb der bestehenden Flächen nun viel Veränderung abspielen. Unattraktive Büroflächen werden sich demnach reduzieren, während Wohnräume zusätzlichen Büroraum erhalten werden.
Skoda sieht darin einen positiven Effekt für unsere Städte, da eine Durchmischung von Wohnen und Arbeiten die sonst monotonen Büroimmobilien beleben könnte.

Allerdings ist ein Umbau von Büros zu Wohnungen mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden. Neben hohen Kosten gelten für den Ausbau von Wohnraum in Deutschland auch strenge rechtliche Vorgaben, für die viele Büroimmobilien sich als ungeeignet erweisen.
Solche Umwandlungsprozesse erfordern in jedem Fall eine ausführliche Untersuchung des Bestands, um deren Möglichkeiten und wirtschaftliche Tragbarkeit zu prüfen. Da Bürogebäude oft eine höhere Bautiefe haben, als Wohngebäude spielt das Thema Lichteinfall hier eine entscheidende Rolle. Viele Bereiche von Bürogebäuen sind deshalb selbst durch Baumaßnahmen nicht zu Wohnraum transformierbar. So gehen rechnerisch schnell 5% der Gesamtfläche verloren.6

Bereits ein Prozent der insgesamt 350 Mio. Quadratmetern Bürofläche in Deutschland würde ausreichen, um durch einen Umbau 50.000 neue Wohnungen entstehen zu lassen.

Der Städteplaner Philipp Skoda rechnet ebenfalls mit zunehmenden Transformationsprozessen auf dem Wohnungs- und Büromarkt. Da unsere Städte weitestgehend fertig gebaut sind, wird sich innerhalb der bestehenden Flächen nun viel Veränderung abspielen. Unattraktive Büroflächen werden sich demnach reduzieren, während Wohnräume zusätzlichen Büroraum erhalten werden. Skoda sieht darin einen positiven Effekt für unsere Städte, da eine Durchmischung von Wohnen und Arbeiten die sonst monotonen Büroimmobilien beleben könnte.

Allerdings ist ein Umbau von Büros zu Wohnungen mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden. Neben hohen Kosten gelten für den Ausbau von Wohnraum in Deutschland auch strenge rechtliche Vorgaben, für die viele Büroimmobilien sich als ungeeignet erweisen.
Solche Umwandlungsprozesse erfordern in jedem Fall eine ausführliche Untersuchung des Bestands, um deren Möglichkeiten und wirtschaftliche Tragbarkeit zu prüfen.

Da Bürogebäude oft eine höhere Bautiefe haben, als Wohngebäude spielt das Thema Lichteinfall hier eine entscheidende Rolle. Viele Bereiche von Bürogebäuden sind deshalb selbst durch Baumaßnahmen nicht zu Wohnraum transformierbar.

Bild Craig Adderley

Das Beispiel „Living Cirlce“ in Düsseldorf zeigt allerdings, dass ein groß angelegter Umbau von Büro- zu Wohnraum durchaus gelingen kann. Der ehemalige Trade-Center von ThyssenKrupp bei Düsseldorf stand schon nach 20 Jahren Nutzdauer leer und wurde durch einen groß angelegten Umbau zu Wohnanlagen vor dem Abriss bewahrt. Zwar konnte auch hier nicht 100% der Fläche verwendet werden; durch das Anbringen von Balkonen und neuen Außenanlagen wurden hier aber 343 neue Wohnungen in einer beliebten Lage geschaffen:

living-circle-duesseldorf

Untervermietung kommt weniger in Frage

Als kurzfristige Lösung scheint die Untervermietung von Büroflächen für viele Unternehmen eine attraktive Gelegenheit darzustellen, Leerstand zu vermeiden. Mietverträge laufen schließlich weiter, auch wenn die gesamte Mitarbeiterschaft sich im Homeoffice befindet.

Allerdings bringt die Untervermietung auch ihre Hürden mit sich. Von Siemens hieß es beispielsweise, dass die Untervermietung ihrer Flächen so ohne Weiteres gar nicht möglich sei. Den Trend zur Flächenreduktion hat das Unternehmen allerdings schon vor der Pandemie erkannt. Am Standort Hannover wurde der alte Firmensitz bereits verlassen und durch einen Neubau ersetzt, der etwa nur noch ein Drittel der alten Fläche ausmacht. Die Flächenreduktion hat dabei weniger etwas mit geringeren Mitarbeiterzahlen zu tun, sondern viel mehr mit einer veränderten Flächennutzung: Durch höhere Desksharing-Raten muss das Unternehmen nicht mehr allen Mitarbeiter:innen gleichzeitig einen eigenen Arbeitsplatz zur Verfügung stellen. Anstatt hier noch Flächen zur Untervermiete anzubieten, soll der Fokus nun auf den Ausbau von gemeinschaftlich genutzten Event- und Konferenzräumen gesetzt werden.

Auch von Seiten Vodafones heißt es, dass der Fokus bei den eigenen Büroflächen in Zukunft auf gemeinschaftlichen Räumen liegen wird und weniger auf der Bereitstellung persönlicher Arbeitsplätze für jeden Einzelnen.

Fazit:

Einen Trend zur Flächenreduktion ist entgegen mancher Erwartungen nicht erkennbar. Zwar hat die Pandemie viele Trends verstärkt, die zu einer geringeren Auslastung von Büroflächen führen, diese waren an vielen Stellen allerdings auch schon früher sichtbar. Was wir aus der Pandemie allerdings mitnehmen, ist ein neues Bewusstsein für die Wichtigkeit realer Zusammenkünfte im Büro. Wir sollten uns also auf eine Zukunft freuen können, in der die Bürogemeinschaft ein neues Hoch erlebt und folglich zu einer erfrischenden Umgestaltung vieler Arbeitsplätze führen wird.